Вот и подошли к концу длительные и томительные ожидания обладателей элитного жилья на самом красивейшем и живописнейшем месте нашего города в непосредственной близости с новой облагороженной набережной р.Амур. Сбылась мечта многих респектабельных представителей местного бизнес-сообществагордо владеть по праву самой статусной и роскошной недвижимостью с видом на сказочную страну драконов и лотосов…

После первых восторженных возгласов неутомимых тружеников бизнеса, опьянённых завораживающими пейзажами и шальными мыслями от собственной крутизныдостигнутого результата, хотелось бы обратить их взоры на некоторые особенности связанные с процедурой приемки долгожданного жилья, передаваемого,в том числе с нарушениями сроков.

Основным законом, знаниями которого в этом случае обязательно необходимо запастись и внимательно проштудировать - является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Что нужно знать?

В соответствии со статьёй 8 Закона процедура передачи объекта долевого строительства происходит на основании передаточного Акта. Если ваш резервуар финансовых источников неиссякаем, и вы относитесь к той самой золотой прослойке счастливых баловней судьбы (владельцев газет, пароходов, либо подпольных наркопритонов) - тогда смело подписывайте Акт и навеки вечные «забейте» на цивилизованную возможность вернуть своё по праву.

Если сдали квартиру не вовремя?

Частью 2 статьи 6 Закона предусмотрено:

«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансированияЦентрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере».

Если вы в некотором замешательстве, предлагаю просчитать неустойку вместе со мной на конкретном примере.

П.2.2. подавляющей части договоров долевого участия был установлен срок передачи объекта – не позднее 3-х месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию, а п.2.3. установлен срок ввода дома в эксплуатацию – 1 квартал 2016 г. Т.о., объект долевого строительства должен быть передан участнику долевого строительства - не позднее 1 июля 2016 г.
Возьмём условно расчётную дату подписания передаточного акта 12 декабря 2016 г. Следовательно, просрочка по передаче объекта будет составлять (с 01 июля 2016 г. по 12 декабря 2016 г.) 165 суток. Процентная ставка – 10 %. Средняя цена 1 комнатной квартиры площадью 72,43кв.м. 4925240 рублей.

Расчёт неустойки:

1/300 Х 10 % Х 4925240 рублейХ 165 дня Х 2 = 541776,4 рублей

Готов ли хоть кто-то выбросить в форточку 500.000 рублей? Если «да», тогда покажите мне, пожалуйста, такого «великодушного» человека.

Но нужно помнить, что в связи со сложившейся практикой суды могут применить условия, предусмотренные ст.333 ГК РФ и соразмерно снизить неустойку.

Однако,и по этому поводу существуют подробные разъяснения Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»:

«Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения».

На что ещё можно рассчитывать?

Статьёй 10 Закона предусмотрена ответственность за нарушение обязательств по договору в виде возмещения в полном объеме причиненных убытков. К убыткам, в данном случае, можно отнести вынужденную аренду аналогичной категории жилья в период просрочки сдачи объекта. Но лишь при условии отсутствия в собственности иного жилья.В этом случае необходимо запастить вескими доказательствами, иначе суд откажет в возмещении стоимости аренды.

Также можете смело претендовать на возмещение морального вреда предусмотренного ст.15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», но лишь в определённых разумных пределах. Сформировавшаяся судебная практика придерживается приблизительного диапазона от 3000 до 10000 рублей.

Когда можно расторгнуть договор?

Есть несколько случаев предусмотренных Законом. Приведу лишь наиболее типичный из них и применимый для данного конкретного случая - расторжение по п.1.) ч.1 ст.9 Закона при несоблюдении застройщиком срока по передаче объекта долевого строительства превышающего два месяца.

В этом случае возвращаются внесённые по договору денежные средства, а также проценты (с даты внесения денежных средств по дату расторжения договора).

Чтобы не перегружать вас лишними расчётами, скажу, что для 1-комнатной квартиры средней стоимостью 5 млн.рублей приблизительный размер процентов при условии их внесения, допустим в июле 2012 г., составит порядка 4 млн.рублей(размер процентов также может быть снижен судом). Т.е. при просрочке более 2 месяцев вы вправе расторгнуть договор, забрать внесённые 5 млн. и потребовать проценты в размере 4 млн. рублей. Итого: 9 миллионов вместо первоначальных 5 !!!

Правда, впечатляет и будоражит воображение?

Но есть и определённый риск в этой нешуточной игре в рулетку. Расторгнув договор можно остаться у «разбитого корыта» - лишь с красиво висящим на самом видном месте стены (да ещё и в рамочке) исполнительным листом.По которому взыскание невозможно. Например, в случае банкротства застройщика. А договор уже расторгнут…

В первую очередь, отказаться от подписания передаточного акта, указав в нём все недостатки и потребовать их устранения.
Важно помнить, что срок гарантии застройщика составляет 5 лет (на инженерные коммуникации 3 года).

В соответствии с ч.2 ст.7 Закона вы имеете право потребовать от застройщика в случае обнаружения недостатков по своему выбору:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В данной ситуации без проведения строительно-технической экспертизы не обойтись. Давайте вместе рассмотрим конкретную ситуацию,которая имела место быть в отношении 1 – комнатной квартиры ООО «САР-холдинг».

В ходе приемки квартиры экспертами ООО «СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМИССАР» были выявлены следующие недостатки:

- в квартире смонти­рована металлическая полая входная дверь с дефектом внешнего вида, отсутствие замка, искривление полотна двери;
- отколы бетона по граням торцевых поверхностей простенков, участки с наличием гравелистой поверхности, участки со следами ремонта бетонных по­верхностей после снятия опалубки;
- стяжка пола в квартире выполнена не качественно, присутствуют перепады и растрескивание стяжки пола;
- затирка потолка отсутствует;
- участки бетонных поверхностей квартиры с наличием сколов бетона по граням торцевых поверхностей простенков величиной 15-40 мм, участки с наличием гравелистой поверхности и раковин величиной 5-20 мм, участки со следами ремонта бетонных поверхностей после снятия;
- многочисленные участки лицевых и торцевых поверхностей стен помещений спален и кухни-столовой с наличием местных неровностей величиной до 10 мм;
- по левой стене комнаты выявлено наличие трещины и неровности;
- механическое повреждение шарниров оконных створок в помещениях общей комнаты;
- отсутствие откосов при увеличенном зазоре между подоконником и торцевой поверхностью простенка окна;
- некачественная заделки примыкания витражного остекления балкона/лод­жии общей комнаты к железобетонной плите, стене балкона/лоджии с наличием сквозного просвета в междуэтажных перекрытиях;
- открытая проводка в помещении кухни;
- отсутствуют электрические розетки и выключатели;
- всистеме канализации и водоснабжения дефекты в виде несовпадения горизонтальных и вертикальных монтажных отметок труб с их креплением и фиксацией.

А вот особое мнение эксперта ООО «СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМИССАР» Дружинина Д.С. после проведения экспертизы квартиры ООО «САР-холдинг»:

«Понятие «элитное жилье» сегодня является одним из самых часто употребляемых, однако законодательно его параметры и классификация не определены. Это даёт возможность многим не совсем добросовестным застройщикам для различных манипуляций. И эта не совсем чистоплотная маркетинговая политика, к сожалению зачастую срабатывает. Красивая и броская реклама «элитного жилья» в самом центре культурно-исторической части города активно продвигаемая ООО «САР-холдинг», на мой взгляд, очень сильно оторвана от реальности».

А это мнение одного из собственников так называемого «элитного жилья» по заказу которой и была проведена независимая экспертиза.

Заварзина Александра Иннокентьевна по профессии инженер-строитель и всю свою сознательную трудовую жизнь мечтала приобрести элитное жильё, в котором можно было бы уютными тихими вечерами у камина за бокалом терпкого вина неспешно предаваться созерцаниям набережной реки Амур и писать любимые стихи о красотах амурской природы.

Александа Иннокентьевна, сбылась ли Ваша мечта?


В соответствии с заключением строительно-технической экспертизы сметная стоимость работ по устранению недостатков составляет 404321 рубль.В соответствии с Законом на эту стоимость можно уменьшить цену договора.

Я не задаюсь (как отчаявшаяся Александра Иннокентьевна) возмущённым вопросом «Откуда растут руки у САРа?!», т.к. знаю руководителей ООО «САР-холдинг» как одних из самых уважаемых и авторитетных личностей, которые сделали для нашего города и области очень многое и заслужили по праву остаться в его памяти как выдающиеся общественные и политические деятели.

Но хотелось бы обратить их внимание на тот факт, что все мы неоднократно находясь по ту сторону реки Амур в братском Хэйхэ с замиранием сердца и гордостью наблюдали как на самой границе нашей Отчизны, её передовом форпосте возводится дерзкий по замыслу и необычный проект. Жаль, что эти ожидания не совсемоправдались…